|―空き家問題を考えよう

2016年12月03日

15年後には3戸に1戸が空き家に?

空き家増加の未来を憂う記事がホント増えてきたなと思うこの頃。

15年後には3戸に1戸が空き家に というこちらの記事は書籍の宣伝のようですが、なんともショッキングな数字ですよね。



高齢化や人口減に加え空き家増加となると、15年後の雰囲気は今と全く別ものになっているだろうなぁ。

お金を払って借りるより、建物を維持するためにお金を払って住んでもらうほうが盛んになるかもしれないし、

とにかく借りたり買ってもらうために、これまででは考えられない サービスが発生するかもしれません。

これまでの延長線上にはない、なんらかのサービスが出てきてなんだかんだと循環はするでしょう。

だから柔軟に変化に対応できれば、そう暗くならなくても良さそうですけどね。

ただ、工務店や大工・職人に寄せられる相談の幅は確実に広がるでしょう。

職人としての技を磨くだけの範疇には留まらない対応が求められるのは予測できます。



この手の話題になると答えを知りたがる質問が多くなりますが、他のどの先進国も経験したことのない高齢化、人口減、住宅供給過剰にこれから私たちはどっぷり浸かるわけで、見本も事例もありません。

誰も答えを示せません。

これまでもそうでしたが、あまたある意見や考えに翻弄されず、自分が住まいという仕事を通じて何をしたいのかという軸を持つことが、まずは重要です。

近視眼的に論じたり、良いか悪いかでジャッジして社会や環境のせいだと思い込むより、まずは自分がどうありたいのか。

未来を憂うのではなく、確実に変わる情勢に楽しく対応していくために、いま何ができるのか。

何がどう変わっていくかを予想し、目の前のことをやりながら今できることも積み上げる。

これしかないように思えます。

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2015年12月01日

空き家のせいで不動産価値が下がったら・・・

あなたの空き家問題
上田 真一
日本経済新聞出版社
2015-10-15

前回ご紹介したこちらの本から、今日は「放置空き家の隣地は不動産価格が下がる」を紹介します。

空き家の多くは建築後30年以上が経過しており、定期的なリフォームがされている場合などを除いて、建物の価値はほとんどありません。

そのため、空き家の価値は土地の相場から解体費用を引いたものになるのが一般的です。

廃屋のような建物でも、それ自体は解体されるため、土地の価値に及ぼす影響はさほど重要ではありません。

しかし、廃屋のような空き家の隣にある土地の価値はそうはいきません。

いつ解体されるかもわからないような空き家が隣ににあれば、不動産の価値は下がってしまうためなのです。


不動産を買うというのは人生の一大イベント、ほとんどの人にとって、人生の重要なターニングポイントです。

少し前に、埼玉県で10年以上もほったらかしにされ、廃屋状態になっている空き家の隣家が売りに出されてました。


空き家の老朽化はかなり進んでおり、屋根は抜け落ち、外壁は剥がれ、一部の窓は割れていました。

庭にはゴミが散乱し、木は大きく成長し隣地に越境、ツルが建物の一部を覆っていました。

その隣の家が販売されたのです。


売りに出された家の所有者は、高齢になったため施設に入居することになった女性でした。

予定よりも施設への入所金や家賃が高く、老後資金が足りなくなりそう、というのが売却の理由でした。


また、「私が施設に入ったらこの家も空き家になってしまう。子どもたちは遠くに住んでいて管理できない。隣のように近所に迷惑をかけたくない」というのも売却の理由でした。

そこで近くの不動産会社に査定を依頼しました。


査定書には、「隣に景観を損ねる程度の空き家があるため、相場価格よりも低い価格となります」とありました。

つまり、老朽化した放置空き家が「嫌悪施設」として査定されていたのです。

嫌悪施設とは不動産業界の用語で、一般的に嫌われる施設の総称となります。


代表的なものにごみ焼却場や下水道施設、人によって不快感を持つような施設を言います。

不動産取引を規制する宅地建物取引業法は、消費者の不利益になるような事実を故意に告げないことを禁止しています。

つまり「隣に崩れかけている放置空き家がある」ことが購入検討者の判断に重大な影響を及ぼす場合、その事実を不動産会社が告げないことは法律違反となってしまう可能性まであるのです。

所有者はこの査定に驚きましたが、一方で納得してしまう部分もありました。

仮に自分の子どもがこのような状態の空き家が隣にある土地を買うと言ったら反対すると思ったためです。


何と
か庭だけでも綺麗にしてもらえないかと、不動産会社の担当者隣の空き家所有者に手紙を送りましたが、何の返事も返ってこなかったそうです。

所有者は査定書を書いてくれた不動産会社に依頼し、別の不動産会社に自宅を買い取ってもらうことにしました。

相場よりも3割安い価格でした。このように、放置空き家は地域の景観を損ね、衛生上の問題や治安悪化の恐れがあるだけでなく、周辺にある不動産の価値まで下げてしまうのです。


工務店など住宅の造り手には関係ないと思われるかもしれない「空き家問題」ですが、上記のような状態の不動産が増えれば、大変な土地探しはますます大変になるため、お客さまが建築を諦める要因につながるかもしれません。

報道が増えてきた空き家問題から住宅管理の大変さもわかり、建築に二の足を踏むお客さまも増えることでしょう。


空き家の所有者も近隣も、施工業者も、誰も彼もが何かしらの迷惑や被害を被る可能性は増える一方です。

解決を探るには、まず現状把握から!ですネ。

 
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2015年11月24日

もし空き家の管理や処理について相談されたら?

これからは新築やリフォームの相談に加え、相談者の所有している空き家の管理や処理についても一緒に相談されるであろうことは、空き家数の増加を見れば予測できますよね。

それは不動産屋さんにどうぞ、、、、なんて言っているとお客さま逃げてしまうかもしれません。

空き家について相談されたときにどうすればいいか、少しずつ学んでおくといいでしょう。

あなたの空き家問題
上田 真一
日本経済新聞出版社
2015-10-15

役に立ちそうな本がありましたので、ご紹介しておきますね。

空き家数の将来予測数を公表している野村総合研究所では、2033年に、住宅総数約7000万戸に対して、空き家数戸数は2000万戸を超えると予想しています。

そして、空き家率はなんと30%前後まで上昇するという衝撃的な予想となっています。

これは全国にある住宅のうち、およそ3戸に1戸が空き家になるということです。

3戸に1戸が空き家になれば、道路や上下水道管、電気やインターネットなどのインフラの維持管理にも影響があるでしょう。他にも町内会の運営や街頭の整備、その他にも生活のさまざまな部分で大きな影響があるはずです。


今後、
3戸に1戸が空き家になるとしたら、誰もが家族所有の空き家についてなにかしらの悩みを抱えることになるかもしれません。

でも意外に当事者意識がまだまだ低い原因として、こんな記載がありました。

空き家所有者の中には、自分が所有しているという意識がない方がいらっしゃいます。

そんなことがあるのかと不思議に思われるかもしれませんが、けっして珍しいことではありません。

あるテレビ番組の打ち合わせ中にディレクターの方が、「あっ、そういえば俺も空き家を持っている」と言い出しました。

打ち合わせに来るまでに、空き家問題についての企画書を作成してテレビ局内で稟議を上げるというプロセスはもちろんあったのでしょう。


また、私と話を始めてから30分近くが過ぎていたにも関わらず、彼は、自身が空き家を所有していることに気づかなかったのです。

自分がまったくしらない空き家を親が所有し、それを知らぬ間に相続していた、というケースもあります。(祖父母が昔、一時的に住んでいた家を所有していたというのは特に多くあります)

しかし、私が多いと感じるのは、「誰も住んでいない実家」が空き家であるという意識が薄いということです。

彼らは、「確かに人は住んでいないけれど、定期的に通っているし、法事があれば利用もしている」ため、空き家だとは思ってもみなかったそうです。

これも、近所の人からしたら、1ヶ月に1回しか通わず、法事の時しか使わない家は立派な空き家なのです。


この意識の違いが近隣住民との摩擦を生み、空き家問題を深刻化させているように感じます。


空き家を所有していても、また所有していなくても近隣の空き家に困る可能性は誰にでも、そしてすごく身近な問題になるのだろうと思われます。

国が着工を抑制しない限り・・・・

身近な問題となったらどうすればいいのか、のヒントとしてぜひお読みくださいネ


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2015年04月18日

「特定空き家」への調査、指導が始まりますね

5月から危険な空き家への自治体の調査、指導が始まりますね。

そのせいか、メディアでもこの話題が取り上げられることが増えてきたようです。

主婦向け番組サイトにわかりやすくまとめられていたので、こちらを引用すると問い合わせがあった時には、わかりやすく伝えられるかもしれません。

「特定空き家とは?」

『倒壊の危険性のあるもの』『景観を著しく阻害しているもの』『庭木が敷地外まで生い茂る』、などの周囲に危険を及ぼす可能性のある空き家のこと。

特定空き家になると固定資産税がさら地と同じく、空き家の6倍の税金となります。


「特定空き家」とみなされるまでの流れ


まずは『調査』。
各自治体が特定空き家の疑いのある空き家の所有者に連絡を取り、立ち入り調査を行います。

家屋の修繕や取り壊し、庭木などの手入れなど必要があれば、『相談』が行われます。
電話などで所有者に改善を促します。

改善されない場合は文書による『助言』が行われます。
こういったことを繰り返し行っても改善に応じない場合、『勧告』というより重い改善の要求があります。
この時点で初めて『特定空き家』とみなされ、固定資産税の優遇措置がなくなり、6倍になります。



今後、空き家の管理相談も増えていくか もしれませんので、エリア内の自体の動きもチェックしていくといいでしょう。


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2015年01月31日

崩れることが予想される土地を住宅地にしている?

日本人はどう死ぬべきか?
養老 孟司
日経BP社
2014-12-11

「バカの壁」の養老先生と建築家の隈研吾さんの、こちらの対談本を読みました。

お二人の「さして大きな意味も怖れも感じていない」という死生観には大いに共感で、面白かったです。

誰しもみんな平等に、やがて迎える死。

そこを考えずしては、本来自分なりの満足いく住まい方は見つけられないだろうと思います。

隈さんが指摘するように、死生観を養わずにおざなりにした結果が、「空き家問題」なのでしょうね。


建築を専門とする僕にとって、ある一つの強烈な現実があります。全国に「空き家」が増えているという「空き家問題」です。

「空き家問題」(牧野知弘著、祥伝社新書)という本に学術的な調査結果がでているのですが、2040年の日本では家屋の4割が空き家になっているそうです。それを読んで、僕は背筋が凍る思いでした。

日本人にとって、家の死が人の死より先にきてしまっている。

僕らに対する最大のメッセージが、今、空き家から発せられているのです。戦後の経済成長の時代に、日本人は「永遠に生きていける」という錯覚に陥り、その錯覚を基に、家を国中にばんばん建てていきました。

住宅ローンという、生涯をかけた巨大な借金については、シビアな実態よりも「あこがれ」で、みんな目がくらみました。

しかし、日本人に限らず人間というものは、永遠に生き続けることなどできません。

もともと災害の多い日本では、庶民レベルの家が永続性のあるものだという認識は乏しいものでした。

少なくとも関東大震災までは、家というものは厳密な耐震、耐火が施された頑丈なハコではなく、ある意味、いい加減に成立してきた仮の住まいでした。

そこには「生涯をかけたローンで家を買う」というユートピア的発想などみじんもありませんでした。しかし、関東大震災を機に、地震や火事といった災害に対する技術的な解決が注目されるようになります。

昔の日本の木造は、いい加減なりに一つの「エコ・エステティクス」ー生態系的に健全な美しくはかないものー でしたが、皮肉なことに技術的な発達が、その
エコ・エステティクスを失わせる方向に働いたのです。

戦後はそこにアメリカ流のユートピア幻想が入り込み、日本の住宅地は、美しさと合理性を、ますます失うことになりました。

庶民に夢を抱かせ、家を作らせるということは、国家にとって、経済の浮揚に直結するし、浮揚した経済の維持にもつながるうまいシステムだったのです。

住宅ローンという魔法をかければ、人々を「サラリーマン」という名の高等な奴隷にすることだってできます。

「家を持って、永遠の幸せを手に入れる」という庶民の夢は、こうやって戦後日本に移植されたアメリカ流資本主義の根幹のシステムに組み入れられて、日本経済を支えました。

何しろ、家を作らせるということが国家の至上命令ですから、過去の災害地であろうが、災害が予想される土地だろうが、どこでも宅地開発が可能になります。


2014年は自然災害が続いた年でした。

例えば、台風による土砂災害に遭った住宅地は、山から扇状地が形成される地理的な過程の、まさしくそのただ中に立地していたと言われています。

崩れることが予想される土地を住宅地にすること自体、本来は信じられないことですが、戦後の日本社会は経済成長というシステム維持のため、そういうめちゃくちゃなことをしたわけです。



一般の人は、行政が「崩れることが予想される土地を住宅地」にしているなんて微塵も思ってないでしょうね。

宅地開発されているところは安心なはずだという錯覚を元に、「
家を作らせるということが国家の至上命令」であるとも知らず、それに踊らされているかもしれない。

それを知った上で家を建てるならいいでしょうけどねぇ。


つくり手も住まい手も、もっともっとこういう現状を受け止め、リスクを覚悟し承知してから家を所有することを検討してもらいたいなと思いました。


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2015年01月13日

「実家」という概念が空き家問題を根深くする

先日の土曜日に放映されていた「ニッポン”空き家列島”の衝撃 〜どうする?これからの家と土地〜」をご覧になられましたか?

現状をわかりやすく伝えてくれていましたが、特に目新しいことはなかったかな・・・

コメンテーターとして、デーブ・スペクターさんの発言が面白かったです。

ゲストたちの「うちも実家が空き家でなんちゃら、、、」という語りのあとに、「アメリカでは実家という概念はないですからぁ!」と。

かねてより空き家問題に限らず、問題には物理的側面と感情による、大きく2つがあるよなぁと私は思います。

デーブさんは、
生まれ育った実家だから残しておきたいとか、
先祖からの土地だからとか、
そう感情的に話すゲストに対し、
「そもそもそう感じている実家ってなに?その概念はどこからきているの?」
と、突っ込みを入れたかったのでしょう。

そこに家が建ち続けているのは現実にそうでしょうが、それが実家かどうか、誰の家かは、所有者の概念であって、見ず知らずの人から見たら単なる家でしかない。

そこを放置されている空き家の一つとして、所属する自治体側からの安全や税収などから見る視点と、所有者側からの視点とでは、当然見解は異なる。

物理的にどうするかという見解も、そこに思い入れを持つ者とそうでない者の感情の温度差も、大いに落差がある。

それをごちゃ混ぜにいくら討論してもラチはあくわけもなく、番組終了〜 になってました。

最後にまたデーブさんが、「住めば都はるみ」というギャグをかまし、かろうじて笑顔で終わったのは救いだったかも


実際に害虫やら放火やら空き巣やら、隣家が空き家によりこうした被害が増えているのは事実ですから、メディアでの空き家問題報道は今後増えるでしょう。

もうそろそろ、問題を取り上げる際に家や土地に対しての執着、思い入れといった感情的要素がどこまで被害を大きくするのかも、明らかにしたほうがいい頃ではないでしょうか。


感情の元になるのは、「愛」か「怖れ」のいずれかであると、以前もお伝えしました。

なにごとも、過ぎたるはなお及ばざるが如し。

そこで生まれ育ったから
故郷だから
先祖代々の土地だから
親から譲り受けたから

土地や家に対する想いは様々でしょうけれど、その想いは果たして
「愛」なのか「怖れ」なのか。

「愛」だと思っても、想いが強すぎれば気づかぬうちに「怖れ」になることもある。

問題を大きくしないために今すぐにでもできること、それは抱える想いの大元がなんなのか見直してみること。

デーブさんの言うように、どこでも住めば都とより多くの人が感じられるようになると、物理的問題は意外に早く解消に向かうかもしれません。


どんな専門家、あるいは色んな立場の人より、かれらの視点を超えたところからモノを見られる完全AWAYのデーブさんのような第三者が、有識者懇談会などに参加された方がいいのにね。

気づかぬ思い込みや執着に突っ込みを入れてくれる人がいないと、感情の泥沼にはまり問題は根深くなりそうです。


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2015年01月06日

空き家対策法と固定資産税が連動するようです

昨年11月に可決した「空き家対策の推進に関する特別措置法」。

それに伴い、固定資産税の軽減措置も見直されるようですね

現行制度では住宅が建っている土地の固定資産税は最大6分の1に軽減され、空き家にも適用されている。
今後は市町村が「問題のある空き家」と認定した場合、その土地は税軽減措置の対象外にする方向だ。


これで、問題のありそうな空き家の撤去が進むでしょうか。

固定資産税の軽減措置の見直しも同法での対応に連動する形で実施し、問題のある空き家の撤去を後押ししたい考えだ。
固定資産税
は毎年1月1日時点の所有者が納税するため、実際の課税強化は16年度以降になる見通し。

人が住まない家は、朽ちるのが早いですからねぇ。
今後は実際に人が住んでいない家の所有者には課税強化、ということも検討していいのではと思います。

害虫の住処になったり、放火が増えたり、ごみの不法投棄場所になったりと、現実的にもこうしたことで悩む、空き家近隣に住んらおられる方々は増加の一方だそうですよ。

犯罪軽減と衛生向上のために、これからも早い法対策を望みます。


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2014年08月05日

「すき屋」と「空き家」の良く似た関係

5年ぶりに発表された土地統計調査によれば、空き家は820万戸と、前回の780万戸を大きく上回りましたね。

 

相変わらず抜本的な解決はなされておりませんので、このまま増加の一途を辿るのでしょうか・・・・

 

 

統計の発表と同時期に「反発か続落か、ボーダーラインは築20年」という、マンションの賃料について記事を読みました。

 

住宅の需要が供給をこのまま上回り続ければ、当然ながら市場は安定しなくなるでしょう。

 

そうなれば、この記事のように続落している賃貸物件も増え、借りる側からすればお得なことが増えるかも?

 

借りてもらうために信じられない安い賃料物件が増えれば、賃料払うのがもったいないから持ち家を!というキャッチコピーは使えなくなりそうですよねぇ。

 

賃貸市場が大幅な値崩れを起こすエリアが出てくれば、そこに人は集まるかもしれないし、その勢いを知った他のエリアがまた真似をして・・・・・というスパイラルが生まれるかな。

 

 

このままいくとこれまでにない賃貸市場の変化が起こり、それに引きずられ分譲市場も変わらざるを得ないでしょうね。

 

 

過酷な労働環境で人手不足に陥り開店ままならい店があっても、店舗は増やし続けるあの牛丼のすき屋」のような・・・・

 

職人は減り、家は余り続けても建て続け、市場が混乱に向かいつつあっても誰も止められないのが、今の現状かもしれません

 

すき家のような一経営者の決断でどうにでも改善できる規模でない住宅市場は、もっと深刻ですけどね。

 

 

 

調査結果はボリュームがありますので、じっくりご覧くださいね〜



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2014年07月22日

一戸建てを望む人は減ってきている

平成25年度の「  土地問題に関する国民の意識調査  」が発表されていましたね。

 

一戸建てを望む人の割合がだんだんと減ってきているんですってよ。

 
 

望ましい住宅の形態については、「一戸建て」と回答した者の割合は、平成8年度調査においては9割を超えていましたが、徐々に低下してきており、平成25年度には67.1%となっています。

 

その一方で、「戸建て・マンションどちらでもよい」と回答した者の割合が上昇し続けており、平成25年度には初めて20%台に達しました(20.1%)。

 

 

既に家は大量に余っているし、人口が減るから需要そのものも減るだろうし、消費者のマインドも戸建てへのこだわりが薄れてきた。

 

となるとやはり、今後も業界背景には常に逆風が吹き荒れ続けるのでしょう。

 

 

追い風の中進むのは気持ちも楽ですが、逆風の中進むのはそれなりの覚悟がないと心は折れやすいかも。

 

折れにくくするためにも、自分の軸を強固なものにしておかないとね。
 

 

 

調査結果は国交省のHPからご覧いただけますので、じっくりとお読みくださいませ。



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2014年07月15日

空き家問題に関する特別措置法は成立目前??

秋の臨時国会に向け、空き家問題に関する特別措置法が成立を目指していますよね。

 

「空き家問題」への認知度も高まりつつあるこの頃、インターネットのこちらの記事に詳細が掲載されておりました。

 

内容はご覧いただくとして、法案が成立したとしても抜本的な空き家の対策になるかどうかは、難しいだろうなぁと思ってしまいます

 

 

友人らには身近なことと捉えてもらうために、私は空き家問題をこうわかりやすくこう説明しています。

 

深刻化すると一番生活に支障をきたすのは、移動するとき。

 

落下物の危険のある建物、犯罪の多発しているような建物やエリアを避けて移動する必要性が現実になる可能性が大きい。

 

中でもお子さんのいる家庭は大きな負担となるでしょう。

 

子供の学校や塾、習いごとへの送迎と自分の移動時の危険回避ルートを常に考えて動かないといけないのは、心身ともに大変だと思います。

 

そういったことに備えて保険に入る、となってもそれはそれでまた負担が増しますよねぇ。

 

治安が悪化していくと、警察の対応がキャパを超え、対策が後手に回ることもじゅうぶん予測できる。

 

その間に各地の空き家で盗難、火災、事故、殺人、誘拐監禁、薬物売買などの現場になる事件が増えていきそうです。

 

空き家という人の目が届きにくい場所、死角が増えれば、それだけ犯罪が増えるのは、もう誰が考えてもわかりますよね。

 

今でさえ既に凶悪犯罪が増えているのを実感できるというのに、空き家対策がこのまま抜本的になされないとなると、もうどうなるんでしょう・・・・・

 

 

 

まずは法案に成立してもらい、もっと広く大勢にコトの深刻さを理解してほしいところ。

 

今後長くにわたってみんなの生活に影響が出ることはもうわかりきっていて、関係ないとそっぽを向くには、コトがでか過ぎる。

 

 

そんな時代背景で「住まい」の仕事に携わるのは、なんのためか。

 

これはもう、住宅業界に携わる私たち一人一人につきつけられた大きな課題ですね。


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2013年11月05日

子供の通学送迎が義務化なんてことにならないように・・・・・

このところあらゆるメディアで空き家問題や中古住宅についての報道が一段と多くなったように感じます。


いずれも空き家が増えているその解決策としてリノベーション、中古住宅活用も増えている というストーリー。


以前の新築一辺倒から多くの人が中古にも目を向けられるよう意識が変わるのは喜ばしいことですね。


でも、着工棟数が経済指標の1つになっている現在、空き家予備軍を大量に建て続けながら空き家が増えるのを心配するのは、なんともおかしな話だなぁと思います。


まるで、借金をし続けながら借金を少しでも多く返済する方法を懸命に考えているかのような・・・・


だったら借金するのをやめて、負債をこれ以上増やさないようにしてから返済方法を考えようよ、と思いません??


負債を増やしながら返済方法を工夫したところで、焼け石に水よねぇ。



このように、住宅業界だけ見てもこのままでは将来の税負担が増えるのは避けられないだろうと思われます。


そして近い将来、空き家の増加が治安悪化を引き起こすでしょう。


そうなると欧米のように子供の通学送迎が義務化されるかもしれません。


今だって働くお母さんは大変ですが、ますます仕事と家庭との両立が難しくなれば、その分税収だって減ります。


人口は減り続けているから女性にも働いてもらって税収を上げたくても、治安悪化が足を引っ張る、なんてことになりそうなのも目に見えるんだけどなぁ。




これまでと同じ発想でこれまでとは違う社会環境を乗り切ろうというのが、そもそも無理な話よね。


制度が変わるのは時間がかかるとしても、まずは自分の発想や頭を柔らかくしていきたいものです。


そうやって多くの人の意識が変わったら、制度や仕組みもきっと変わりますから。



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2013年10月08日

空き家が「脱法シェアハウス」増加に一役買っている

脱法シェアハウス増加脱法シェアハウスの増加で国交省が「違法貸しルーム対策に関する」通知を出したと、こちらのニュースで知りました。

 

これまで曖昧だったシェアハウスの基準を従来の建築基準法にあてはめ、『シェアハウス=寄宿舎の用途である』と解釈するものでした。

この通知が業界や居住者にどのような影響を与えるのか、まだ目に見える形では表れていません。

 

健全に運営されているシェアハウスがこれで違法建築になる可能性もある、ということなので、今後どうなるでしょうか・・・

 

 

そもそもは空き家が増えだしたことに伴い、この脱法シェアハウスも増えたようですから、住宅業界としても関係ないとは言えないですよねぇ。

 

 

脱法シェアハウスが広がる中、その改修をめぐって周辺住民やマンションとトラブルになる事例が増えています。

例えば江戸川にあるマンションでは急に3LDKの部屋を12人が住めるようにすると不動産業者から告げられ、改修工事をめぐりトラブルになりました。

同様のトラブルは文京区のマンションなど各地で起きています。

 

管理組合が一丸となって脱法シェアハウス工事ができないように管理規約を変えられれば、水際で防げるかもしれません。

 

逆に駅から便が良く、管理組合にまとまりがないマンションは狙われやすいでしょう。

 

 

番組中、実際に工事した電気屋さんが「配線がタコ足過ぎて危なかった」とコメントがありました。

 

火災や事故につながる危険性も高い脱法シェアハウスがさらに増加すると、近隣がもしかして・・・・というケースも耳にするようになるのかなぁ。

そうなると自分の住まいも危なくなるから、全ての人が他人ごとではいられなくなりそうです。

 

住まいの資産価値にも影響しますしねぇ。

 

 

建築基準法の解釈が正式に発表されたとは言え、法律とて完璧じゃない。

 

既にかいくぐってスレスレのところで営業していた輩が簡単に諦めるわけもないでしょうから、ますます狡猾なやり方で増加していく気がします。

 

 

空き家が増えると、これまで当然のようにあった安全がどんどん脅かされますね。

 

空いている ということは人目につきにくいですし、その空きを今どんどん増やしてい続けているのだから、治安が悪化するのはもう目に見える結果となるでしょう。

 

その原因にもなる事態を生み出している私たち。

 

 

自分は違法行為をしていないから関係ないと思わずに、空き家問題になにかできることがないか、みんなで考えましょう。

 

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2013年08月17日

空き家対策で新法ができるかも

昨夜の夕刊に「空き家対策で新法 自民、秋にも提出」と記事がありました。

 

自民党は管理不十分な空き家の増加を受け、防災や治安確保の徹底を図る新たな対策法案をつくる方針を固めた。市町村に立ち入り調査権を与え、所有者への改善命令を可能とするのが柱だ。

空き家への不法投棄などで問題化する「ごみ屋敷」への改善命令も視野に入れている。

早ければ秋の臨時国会に議員立法で提出する見通しだ。

党関係者が16日、明らかにした。

新法案の仮称は「空き家対策特別措置法案」。

空き家対策推進議員連盟(会長・宮路和明衆院議員)が法案提出へ中間報告をまとめ、党政調との協議を加速させている。

 

ようやく国が対策に本腰入れてくれるんですね。

可決するかわかりませんが、何も考えてないわけじゃないというのがわかり、ホッとしました。

 

できれば空き家だけに焦点を当てた対策より、これからの住宅政策や税制も含め考えていきたい問題ですよねぇ。

新築時にローン減税や助成金を得たのに、後に放置されたら助成分は返金させるとか、そのくらいのことまでやってほしいな。

 

どうなるか新法。

これからの動向が楽しみです。

 

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2013年07月30日

データでわかる2030年の日本

データでわかる2030年の日本
データでわかる2030年の日本

既に人口が減りはじめ、高齢者は増え続け、単身世帯数が家族世帯数を上回り、など急激な人口構成の変化は知っていましたが、こちらの本を読むとさらに衝撃の数字でした。

 

人口

100年で日本の人口は3分の1に減り、人の住まない地域が増える。

 

高齢化

働き盛りが人口の3割しかいなくなり、現役10人が高齢者など10人を支える社会になる。

 

住宅業界については以下のように述べられています。

 

自動車産業と並んで日本の基幹産業である住宅産業は、人口減少から最も打撃を受ける産業です。

かつて、年間200万戸近くあった住宅の着工戸数は、現在80万戸ほどであり、2030年頃には40万戸ほどに減るという予測もあります。

 

逆に、今後も80万戸ほどの住宅着工が続き、古い家から新しい家に引っ越す人がいれば、古い家は空き家になります。

人口増加時代であれば、古い家にはまた若い世代が入るなど、ちゃんと需要があったので、空き家にはなりませんでした。

しかし人口が減り、若い人が減る今後の社会では、新しい家をつくればつくるほど空き家が増えていきます。

 

1978年に268万戸だった空き家の数は、2008年には757万戸になっていますが、国交省の予測では、2030年には1133万戸、2050年には1549万戸と、現在の2倍以上に増えます。

空き家というと聞こえは悪いですが、見方を変えれば、住宅のストックが増えていくのです。

ただやみくもに新しい家をつくるのではなく、この豊かなストックを有効に活用する時代が来ています。

 

今後も正社員が増えない、所得が伸び悩むとすれば、新しく着工される住宅の戸数が今後も80万戸あるとは思えません。

若い世代は中古住宅を買うケースが増えるでしょうし、賃貸住宅に住み続ける人も増えるかもしれません。

また、高齢者が増えても、高齢者はあまり引越しをしないでしょう。

引っ越すとすれば子供の家に引き取られるか、福祉施設に入るかです。

 

定年後に、郊外の家を売って都心のマンションに引っ越したり、駅から遠い家を人に貸して駅前のマンションに引っ越したりする人は増えるでしょうが、そのマンションが新築とは限りません。

そうなると、マンションを含む中古住宅をリフォームして住む人が増えると思われます。

東京都の予測によると、築40年以上の分譲マンションが2003年には2万6000戸しかなかったのが、2023年には43万戸に増えるといいます。

マンションは1970年代以降に建てられたものが多いからです。

これがみな築40年以上になっていく。

築40年以上でも分譲マンションは同じ古さの賃貸マンションよりも性能がよく、管理や耐震補強が行き届いていれば十分快適に住むことができます。

 

日本の住宅市場はこれまで新築一辺倒でした。

住宅販売のうち、中古住宅が占める割合は13.5%に過ぎません。

ところがアメリカでは78%、イギリスでは89%、フランスでは66%が中古です。

住宅のストックが増えているのですから、今後は新築住宅をつくり続けて空き家を増やすより中古住宅の販売を増やすべきですし、中古住宅を新築よりも安く購入して、自分の好きなようにリフォームして住むという消費者も今後は増えるでしょう。

 

実際にはまだ新築一辺倒な政策が続けられていますので、空き家というかストックも増加の一途ですよね。

早いところこれまでの路線を改めてほしいのですが・・・・

 

人口にしても経済にしても私たちはこれまで増加していくことを体験してきましたが、これから一転してすべてが縮小と減少になっていきますね。

未知の世界なので怖い気持ちもある。

でも増加=善、減少=悪、という図式で物事を見るのではなく、新たな価値観の中でより良い面を引き出し、未来を明るくしていきたいものです。

 

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2013年04月18日

リノベーションや再生でなんとかできる余剰数ではない空き家

必要だったらまた買おうとテレビを処分し1年以上経ちました。

有料ですがNHKのオンデマンド配信をパソコンで見られるので、テレビがなくともそう不都合は感じないかな。

 

テレビ東京がビジネスオンデマンドとして配信を始めたので、そちらも契約。

これで見たかった番組は網羅できたから、テレビはもう要らないかも〜

テレビがなくなって良かったのは、その設置スペースが空くことと、配線がないこと。

いくらかお掃除が楽チンになりましたよ。

雷が鳴ると家電が心配になるから、1つでも少ないほうが安心できますねぇ。

 

さて、そんなオンデマンド配信で ガイアの夜明け「空き家再生に秘策あり!」 を見ました。

 

番組中に紹介されていたのは東京R不動産と徳島県神山町の事例。

どちらも素敵な再生事例でしたが、2008年で750万戸以上ある空き家、新築着工は年80万戸以上が続いていますので、空き家予備軍も考慮すると増殖され続けているのが現状です。

 

再生でその数を減らすことができるのでしょうか・・・・

もっと大がかりな着工抑制などがないと、増殖し続ける余剰に追いついていかないだろうなぁ。

 

リノベーションや再生に多くの人が注目してくれるのは良い兆しだけれど、そもそもの供給体制をなんとかしないと、10数年後には全国いたるところで空き家だらけになってしまいそう

 

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2013年01月22日

核家族化のなれの果て

先日放映されたNHKスペシャル「終(つい)の住処(すみか)はどこに 老人漂流社会」を見ました。

 

タイトルを聞いたときは漂流の意味がよくわかりませんでしたが、番組を見て納得。

ひとり暮らしで体調を崩し介護が必要になると、そこから病院や施設を転々とする生活になっていくという現実が増えているんですね。

 

超高齢社会を迎え、ひとり暮らしの高齢者(単身世帯)は、今年500万人を突破。

「住まい」を追われ、死に場所を求めて漂流する高齢者があふれ出す異常事態が、すでに起き始めている。

 

家族に助けを求めたくても、配偶者が既に他界していたり、子供がいなかったり、子供がいてもその子供が介護を必要としていたりと、必ずしもこれまで単身者だったから漂流に至るわけではないようです。

 

年金収入や預金に余裕があれば優雅なシニアライフが送れるのでしょうが、もともと慎ましい生活をしていると、体調を崩したのをきっかけにすぐに漂流生活になりやすい。

これは誰にでも起こり得る現実なんですね。

 

 

老人に部屋を貸してくれる大家は少ないから若い時に家を買った方が安心だとよく言われますが、家を所有してもやがてそこでひとり暮らしになり、介護を必要とすると、介護費用や施設入居で費用がかかり、やがてその家を手放すことになるかもしれない。

 

必ずしも持ち家があれば安泰だ、というわけではない。

健康を維持できるかの方が大事かもしれません。

 

 

核家族化のなれの果ては、ひとり暮らしの高齢者を増加させ、老人漂流社会化へと突き進むのだったんですねぇ。

750万戸以上の空き家があり、それでもいまだ持ち家制度を推奨する国策ですが、ひとり暮らしの高齢者が安心して暮らせる未来を描いた政策なんでしょうか。

かなりこのへん、怪しい気がしますが・・・・・

 

自分も将来、ひとり暮らし高齢者世帯になる可能性は大いにあります。

でもあまり悲観してもしょうがないので、健康第一に、そして身近な人と助け合っていこうと、強く感じました。

 

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2012年12月25日

空き家率25%の最悪のシナリオまであと18年

このところ「空き家問題」がメディアで取り上げられる機会が増えているように感じます。

先日も「ニュース深読み」という番組で特集が組まれていました。

 

空き家になるケースで一番多いのは、実家の両親が他界してしまうこと。

その後その家の管理が行き届かなくなると、

犬、猫、カラスなどの糞尿

不審者

イタズラ

地震時の倒壊

などの問題が起きてくる。

 

また、更地にすると固定資産税が一気に6倍に跳ね上がるという税制上、空き家になった家をすぐ更地にするにも、解体費用や税金を払えるだけの資金が乏しいことも多い。

 

 

空き家率

1960年代 3%

現在     13%

 

供給が今のペースだと

2030年   25%

になる可能性がある。

 

 

2030年といえばもう18年後。

最悪の場合の数字と番組では言っていましたが、供給に抑制がかかる兆しは今のところなさそうですよね。

 

抑制をかけられずこのまま供給過剰で空き家を増やすのか、ある時期から急激に抑制するか、どちらに転ぶかわかりませんが、私は空き家に絡む犯罪が増えだし、死者が出始めると、抑制の方向に急に進むのではないかと思います。

 

どちらかといえば、抑制に向かう確率の方が高いのではないでしょうか。

 

なぜなら空き家は目に見えてそこに存在するから。

危険性の高い物体がそこに存在しつつある状態を保ったまま供給過剰を許す状況でいられるほど、経済的に明るい見通しはこの先も立たないでしょうしね。

 

そうなるとこの業界も大きな変化を強いられるでしょう。

 

 

出演者のデーブ・スペクターさんがアメリカのこんな空き家対策を紹介していました。

空き家になった周辺地区の住民たちが自分の家の資産価値を下げたくないために、共同でその空き家を購入・リフォームし、それを賃貸物件として貸し出す。

そういう補助も行政から出る場合があり、半分民間、半分行政で空き家対策が行われている場合があるそうです。

 

こうした取り組みのように空き家を綺麗にし借り手を集うといった、修繕と売買や賃貸の市場に流す不動産とがジョイントするケースは日本でも増えていきそうですね。

 

やはり関連業態との連携が重要。

 

そのためにも日頃からそういった方々とコミュニケーションし、きたる供給抑制に備えたいものです。

 

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2012年07月24日

どうやってもこれから新築は抑制の方向に進んでいきそうです

空き家急増の真実―放置・倒壊・限界マンション化を防げ
空き家急増の真実―放置・倒壊・限界マンション化を防げ
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前回ご紹介したこちらの本の最後に、空き家問題の解決として、こう記されていました。

 

現状の空き家対策の主流である、危険な空き家を除去するための条例制定や、空き家への移住者呼び込みなどは、空き家問題の深刻化の高い地域においては順次進めていく必要がある。

その際、本書で述べたような先進事例や成功事例を参考にすべきである。

ただし、将来的には人口減少で全国的に無居住地域が増えていくことが予想されるため、こうした対策は市街地を縮小していく、コンパクトシティ化を見据える中で進めていく必要がある。

 

危険な空き家の除去を促進していく場合に優先度の高いのは、やはり市街地における物件が中心にならざるを得ない。

移住者の呼び込み策については、そのような策を積極的に講じることにより、将来の無居住地域化を防ぐ効果も期待できるが、無居住化が流れとして避けられないと考えられる地域においてまで無理に促進するのは生産的ではない。

 

こうした対策に加え、より根本的には、これまでの新築を様々な形で促進してきた制作を抜本的に改め、中古住宅の活用、また持ち家を賃貸化した物件への居住が進んでいくよう、政策の体系を作り直す必要がある。

新築促進策は人口が増加していた時代には適合してきたが、人口減少時代においては新築を促進する必要はなく、むしろ余剰となった物件活用を促す政策へと転換していく必要がある。

 

この章(第6章)で述べたような一連の政策が実行されれば、日本の住宅市場においてもほかの先進国並みに中古住宅の取引率が高まっていき、空き家率の上昇を抑制することができると考えられる。

近年の空き家問題の深刻化は、人口減少局面への以降という日本の構造的な変化が、住宅面で表れているものとして理解できる。

人口減少に伴い、今後は住宅政策も抜本的に改めていく必要があることを、空き家率の上昇は強いメッセージとして示していると考えることができる。

 

どうやってもこれから新築は抑制の方向に進んでいくのでしょうね。

省エネ基準の義務化により、基準を上げることで実質的な抑制にはなるでしょうが、これからさらに抜本的な政策や法案ができることもありうるかもしれません。

 

着工数の上昇をひたすら目指す経営は、政策がそれを許さなくなる可能性が大だということを、認識したほうがいいですね。

 

そうなってからオタオタしても遅いので、やはり今のうちから

「なぜこの仕事がしたいのか」

「どんなに周辺を取り巻く環境が厳しくなっても、それに大きく左右されない自分なりの信念があるか」

「利益の追及だけでなく、社会にとって役立つ経営のあり方とはなにか」

を、考えておいたほうがいいと思われます。

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2012年07月21日

2050年には居住地域の2割が無居住化

空き家急増の真実―放置・倒壊・限界マンション化を防げ
空き家急増の真実―放置・倒壊・限界マンション化を防げ
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空き家問題がちらほらとTVなどでも報道されるようになってきましたね。

先月は、こんな本も出ました。

衝撃の数字が踊る内容となってますので、住宅業界の方々がにはぜひご一読いただきたいです。

 

私が衝撃だったのはこちらの数字。

2050年には居住地域の2割が無居住化

 

広域ブロック別の無居住化割合図現在、人が居住している地域のうち約2割が無居住化する。

国土全体で見ると、2005年時点で国土の5割に人が居住しているが、それが2050年には約4割にまで減少する。

広域ブロック別に見ると、今後無居住化する地点の割合が高い広域ブロックは、

北海道52.3%

四国26.2%

中国24.4%となっている。

 

相続人不在の場合の財産管理人選任事件の件数は、ここ10年の死亡者当たりの割合増加が続くと仮定すると、2050年には2008年時点の4倍までに増加し、所有者不在の土地が増加する。

 

今後の空き家問題を考えていく上で重要なのは、無居住地域が大幅に増加するという点である。

無居住化した場合は、建物は朽ち果て、やがて廃墟と化していく。

かつては栄えた町が、基幹産業の消滅によって廃墟と化した例をしばしば目にするが、それと同じような状況に陥ることになる。

 

このような場合、もはや、その地域の空き家活用策を考えるとか、空き家発生による外部不経済を防ぐとかの次元を超えることになる。

もちろん、無居住化した地域の環境が良好で、空き家が別荘や一時的な宿泊施設などとして活用できる場合もあるし、無居住化した地域の空き家が犯罪や非行に使われたり、居住地域が近接していて放火された場合危険だということがあれば、空き家を除去する必要が生じる場合もあるかもしれない。

しかし、そうした特別な事情がない限り、無居住化した地域の空き家は放棄されたまま、朽ち果てていく可能性が高いと考えられる。

 

2050年って、あと40年もないですよね。

人口は既に減少に転じ、単身者世帯数は家族世帯数を上回り、あと40年弱で居住地域の2割が無居住化。

 

建てれば売れるバブリーな時代を経験した造り手には信じられない状況でしょう。

その頃の感覚を持ったままでこれからを考えるのは、とても危険ですね。

 

集客以前に、建築許可が簡単に下りない時代がすぐそこまで到来している気がしてなりません・・・・

 

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2012年05月05日

空き家問題に行政が介入を始めたようです

先月の18日、NHKのクローズアップ現代で空き家問題が取り上げられていました。

 

2008年段階で757万戸の空き家があり、そのうち利用されていない一戸建て空き家が181万戸。

放置され幽霊屋敷のようになっていても、個人の所有物に行政が介入できず、野放しになっているケースがほとんど。

そうした空き家の火災の危険性や美観を損ねるという心配は、今後いたるところで起こってくるかと思われます。

 

番組では秋田県大仙市の空き家等の適正管理に関する条例」が紹介されていました。

行政が空き家問題に介入できるような条例が、今年から施行されたんですね。

 

長崎市では廃屋の解体費を市が負担する代わりに土地を寄付してもらい、公園トイレを作っていました。
坂が多い住宅街に憩いの場が増え、新たにこの地区に住みたい人が増えたそうです。

 

松江市では町の再開発事業として空き家を取り壊し4m道路を引き、周辺住民にこの再開発した跡地に越してきてもらい、新築住宅を作る計画をしていました。

 

 

一般の人が多く見るTV番組でこうしたことが取り上げられる機会が増えれば、当然のことながら、「なんで余ってるのに建てるの?それっていいの?」と疑問を持つ人が増えるでしょう。

番組キャスターも、同じような疑問を口にしていました。

 

新築時の確認申請を受け付けるのも地方自体なら、危険な空き家に関する苦情を受けるのも、税金で解体費用を補うのも地方自治体。

いつの日か、解体費用をあらかじめ納めないと着工を認めないとか、新築着工を意図的にセーブするとか、そういう事態になってもおかしくないなぁ、と番組を見ながら感じました。

 

経済という軸で考えるなら、人口が減ろうが、住宅が余ろうが、環境が破壊されようが、着工数は多い方がいいでしょう。

そんな姿勢を続けて未来の子供たちに顔向けできるとは思いませんが・・・・

 

着工数が多い=良い、という評価軸からはもう卒業しましょうよ。

それを続ける限り、将来の空き家予備軍を増産し続けることになりますからぁ。

 

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2009年08月04日

それでも建て続けていいのでしょうか?

総務省が「平成20年住宅・土地統計調査」の結果を発表しましたね。

それによれば、

 

平成20101日現在における全国の総住宅数は5759万戸となっており,平成15年からの5年間に370万戸(6.9%)増加

 

総住宅数5759万戸のうち,空き家は756万戸となっており,平成15年から97万戸(14.6%)増加
総住宅数に占める割合(空き家率)は平成15年の12.2%から13.1%に上昇し過去最高
3大都市圏の空き家は363万戸で,空き家率は12.1%,3大都市圏以外では392万戸で14.3%

 

空き家問題が囁かれている最近ですが、756万戸もあるとは・・・

 

今年は住宅着工棟数が100万戸を下回るだろうと、業界では危機感があおられてますよねぇ。

 

でも既に756万戸も余ってるなら騒ぐ必要もないでしょうし、むしろなんでそれでも着工するのかと、疑問を投げかけられてもおかしくないかも。。。

 

人口は減り始めていますしね。

 

だからハウスメーカーは、こぞって海外進出するわけだ。

 

空き家問題が、犯罪の温床のような形で噴出す時がきたら、とにかく建てることでしか経営を維持できない会社はその功罪が問われる日がくる気がします。

 

空き家となった部屋で 大麻が栽培されてた とか

風俗業の隠れ営業店だった とか

密入国者の住居になっていた とか

管理が行き届かない建物からの落下物で、けが人が出た とか

 

そんなシャレにもならないような事件が、これから起こるやもしれませんよぉ。

 

余っていることがわかっていても、なおも建て続けるこの先に、いったいどんな未来が待っているのか・・・・・

 

いーのでしょうか、空き家問題を未来の子供たちへと引き継いでしまって。。。

 

なんだかとても考えさせられる調査結果でした。

 

さて、あなたはどんなことを思いましたか??

ご感想をコメントにぜひ残してくださいネ。


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2008年11月22日

空き家問題を考えよう

先日こんな報道番組が放映されていました。

 

NHK「クローズアップ現代」

11月20日 急増する荒廃マンション

壁にひび、敷地内にはゴミが散乱、エレベーターは動かない・・・今、全国で、管理が破綻し、修繕が出来ずに荒廃が進むマンションが増えている。

これらの多くがバブル期に投資や投機目的で購入された物件。

その後のマンション価格の下落で、転売の機会を失い、また家賃収入も減った結果、持ち主が管理費や修繕積立金を払わないケースが増えているのだ。

管理や修繕が出来なくなったマンションは値段を下げてもほとんど売れず空き家となり、さらに荒廃が進むという悪循環を引き起こしている。

背景にあるのは、バブル後の景気対策や、地価下落によって再び活性化した開発ブームがある。

マンションなど集合住宅の空き家は、今や240万戸。

どうすればマンションの荒廃を防げるのか?「社会の共有資産」として再利用する発想も紹介しつつ、日本の住宅政策のあり方を考える。

 

これから社会問題化するとも言われている空き家。

既に240万戸あるんですね。

番組中、解決策の一つとして小規模の分譲マンションを減築し、老人ホームへ活用した事例を紹介していました。

新築する時より半分のコストですみ、その分入居者負担も減ったそうです。

 

今なお新たに分譲マンションも賃貸アパートも建て続けているのだから、この240万戸も日に日に数が増えているのかもしれません。

空き家問題が深刻化すれば、犯罪にもつながりやすいでしょう。

既に建っている物件の問題ですから、待ったなしのひどい状況のところも多いのでは??

 

新築需要が減っても、今後はこちらの対策へ人も資金も流れていくかもしれませんね。

 

なぜこんな状況になったのかという見解として、

「住宅を経済政策のひとつとしたからだ。

長期的な街づくり・国づくりという視点で考えず、短期的な経済指標を軸に伸び率を維持しようとしたから、需要を上回っても建て続けた。その結果マンションが増えすぎた。」

との意見が印象的でした。

 

戸建てにも同じことが言えるかもしれません。

この空き家問題に関し、あなたに再活用に知恵を貸してほしいと言われたら、どんなアイデアを提供できるでしょうか?

今のうちから考えておきましょう。

役に立つ日も近いかも??

 

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ビルダーナースです
アラフォー女子。
A型。かに座。7月11日生まれ。
千葉市花見川区育ち。千葉→東京→千葉→名古屋→広島と移動し、現在は広島市在住。双子の片割れ(兄)がいます。

趣味は家事、映画、読書、散歩、人間観察。


技術屋で建築家の社長と2人で地場ビルダーを立ち上げた経験あり。


立ち上げ当初は業績も順調でしたが、3年目に大きな壁にぶつかりました。

この時、技術力やデザイン力だけではなく、PRやマーケティングを真剣に考えるようになりました。そこで主にHPで集客するスベを身に着け、金なし、地縁なし、営業マンなしで、なんとか受注できるようになりました。


得意なことは集客デザイン。そのためのHP制作やチラシ・カタログ・パンフレットの企画、制作・マーケティング施策の企画。コーチングを通してその施策を継続できるようサポートすること。


現在は工務店・ビルダー・職人・設計士さんのコンサルティングやコーチング、執筆活動などを通じて地場でがんばる方々を実務面とスピリチュアルな面から支援しています。


テクニックやスキルも大事ですが、心のあり方も大きく経営には影響します。


どうやって心を整えていけば良いかも、コーチングなどではお話させてもらうことが増えました。




人口減少、空き家の増加、職人不足などなど業界を取り巻く環境は明るくはありません。

だからこそ、スピリチュアルな視点でのサポートを通じ、心のあり方が自分を取り巻く環境を変えていけることを、一人でも多くの方に体感いただきたいなと思います。


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