|―海外の住まい事情

2015年06月06日

セーフティネットはお金か?住宅か?

このところ「貧困」に関するニュースがどっと増えてきましたね。

住まいについても、「どうする“住まいの貧困”」という番組が放映されておりました。

これだけ空き家が増えているのだから、空いているところに住まいに困っている人を住まわせてあげればいいじゃないか、という意見もでてました。

が、そんなに単純に早く解決できない根本の原因はやはり、国のこれまでの住宅政策にあるというのが、番組でよ〜くわかります。

神戸大学の平山先生がヨーロッパと日本の政策の違いをわかりやすく説明してくれたので、まとめてみました。

住まいの貧困OECD加盟国の中で家賃補助という制度がないのは日本と他の2.3カ国だけ。
日本は政府が家賃補助を出すのではなく、会社がやってきたというのが大きな特徴。
会社によって家賃補助の有無も額も異なる。
しかしその会社も段々厳しくなり、補助は削られている。
もっと公的で普遍的な家賃補助の制度が必要。


日本の公営住宅は税負担。
全体の4%ぐらいしかない。

一方、ヨーロッパの社会住宅は低い利子で建て、マーケットが競争し続けるので質の良い住宅の家賃が下がる仕組みで運営されている。
全体の20%以上ある。

日本のように全体の4%しかないと4%分の働きしかしない、ところがこれが20%、30%を占めるとその影響力は強く、社会住宅と民間が競合するので、マーケット全体の家賃が下がる。

社会住宅というと市場経済に反するようなイメージがあるかもしれないがそうではなく、マーケットを上手に使うための手段である。

ヨーロッパの社会住宅は投資。
なぜなら住宅は作れば長く使えるから。
建築費用の借金が返し終われば、そこから管理費だけで良い住宅に長く住み続けられる。

日本の場合はやっと借金を返し終わった30年くらいで潰して建て替えて、また借金を返す。

その差は中古市場にある。
日本の場合、住宅の中古市場は非常に少ない。

欧米は住宅の8割が中古。
だから家を買うと、自分の家がマーケットからどう評価されているか常に気にするのでチョコチョコ手を入れる。

日本は家を買うと手を入れずに住み潰してしまう。
だから30年程度しか持たない。

また、家は買うもの。消費財。
買えるまではとりあえずのところで我慢してというのが日本の考え方だけど、現実は買えないままでいる人が増加している。

ここが、「家とは権利である」というヨーロッパの考え方とは大きく異なる。


日本の
セーフティネット の考え方は、最後はお金(生活保護)を渡すのでがんばってね。

ヨーロッパでは、まず家をなんとかするからからがんばって。 

住宅なら丁寧に使えば100年は持たせられるのだから、セーフティネットの考え方を日本もお金から社会住宅に変えたほうがいい。

現在も多くの賃貸住宅が建て続けられているのだから、そこにお金を投資して社会住宅に近づければいいのではないか。

生活保護のようにお金を渡すのも必要だが、それだとお金を配れば終わってしまう。

質の良い住宅の提供なら借金を返し終えれば資産として活用できる。


なるほどな、とヨーロッパとの政策の違いがよくわかりました。

家は消費財 という基本の概念の上に住宅を購入するのと、家は権利である という上に購入するのとでは、リスクそのものだって大きく違いますね。

人口が増え、所得が上がるという前提の時に作られた政策をこのまま続けても現状には合っていないので、いずれ破綻するのは見えてますしね。

社会住宅という概念、日本も取り入れてほしいな。。。。 
 

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2014年09月27日

世界の地震保険



先日、地震保険の本を読んでいたら他の国についての記載がありました。

最近はなにかと災害が増えているので、フランスのように全災害に対して補償があると安心ですね。

前回、噴火について記事を書いたらもうさっそく御嶽山で噴火がありビックリ

想像もしなかった事態に遭遇することが現実的になっているんだと、実感する日々です。

保険で全部をカバーできるわけじゃないけど、知っておいたほうがいいことは、今のうちに学んでおこうっと。



台湾
「台湾住宅地震保険プール」を導入、火災保険に強制付帯させる制度

アイスランド
法律に基づいて設立されているアイスランド自然災害保険会社が地震、津波、噴火を対象に自然災害保険を提供

ニュージーランド
地震保険は火災保険に強制付帯させる保険であり、住宅所有者の90%以上が加入している。
支払い総額が地震委員会の支払い能力を超えると、超過分を政府が全額負担。

スペイン
公的機関である保険補償リスク協会が提供する「異常リスク保険」
地震、洪水、暴風、津波、噴火、隕石の落下、内戦やテロなど社会混乱に対して損害を補償する。
異常リスク保険には単独では加入できず、民間保険会社が提供する火災保険、マルチリスク保険、損害保険、生命保険など、法律によって指定された保険の強制付帯となっている。

フランス
全自然災害を対象

ノルウェー
洪水、嵐、地震、雪崩、高波を対象

トルコ
「トルコ災害保険プール」といい、国際機関(世界銀行)が関与した強制の地震保険。
再保険会社と共同保険の形でリスクを分担 




国が違えば考え方も違う。

なるほど、なことがこの他たくさんありました。

 
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2012年08月18日

ドイツの住宅基本法について

少子高齢化時代の住宅市場
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前々回のアメリカ、前回のイギリスとフランスに続き、こちらの本から今回はドイツの紹介です。

 

ドイツの住宅基本法制

ドイツでは第2次世界大戦後、住宅不足を補うために社会住宅が大量に建設された。

住宅建設を促進するため、1950年には「第一次住宅建設法」、56年には「第二次住宅建設促進法」が制定され、これが戦後の住宅建設の基本法として機能してきた。

ドイツでは従来から社会住宅については、政府が直接供給しておらず、融資などを通じ民間住宅の建設を支援するという形で供給されてきた。

2002年には、戦後の住宅建設の枠組みの見直しが行われ、新たに「社会的居住空間促進法」が制定された。

この法律により、社会住宅の対象は困窮世帯者(低所得者、高齢者、障害者、母子世帯など)に限定され、その効率的な利用を図っていく方向性が示された。

 

各国住宅法制の比較

ここであげた各国とも、現在の住宅政策が、戦後の住宅難にいかに対応するかというところから出発しているという点で共通している。

アメリカでは住宅法で宣言された目標を達成するため伝統的に持ち家政策に重点を置き、近年は低所得者層への持ち家取得にも注力している。

またアメリカでは早くから、低所得への支援は家賃補助が主体とされてきた。

イギリス、フランス、ドイツでは、公営住宅や社会住宅の供給によって戦後の住宅難に対応したが、その役割を終えた後は、住宅困窮者への施策として限定するなど、機能再構築を図っている。

その際、イギリスでは公営住宅払い下げが行われたことが特徴的である。

 

全国民に適切な住宅を提供するという理念は、アメリカの住宅法において端的に示されているが、フランスのベッソン法ではさらに踏み込み、居住する権利を保障している点が特徴的である。

ドイツの社会的居住空間促進法は、住宅のセーフティネットの基本を定めた法律と位置づけられる。

日本の住生活基本法の制定も、戦後の住宅政策の枠組みから転換を迫られ、また、そうした中でセーフティネットの再構築を求められているという点で、各国が直面した課題と共通した要素を持っている。

なお、日本の住生活基本法では、居住権の保障までは盛り込んでいないものの、住宅政策の方針を市場重視とする一方で、住宅困窮者への対応は国の責務と位置づけている。

 

国内の変化だけ見るよりも、ざっくりでもいいから諸外国の流れを知ると、やがて同じような方針になるかもなぁと予想ができるのではないでしょうか。

この本はタイトル通り住宅市場について書かれてますので、他にも読み応えがありました。

これからを考えたい方、どうぞご一読ください。

 

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2012年08月16日

イギリスとフランスの住宅基本法について

少子高齢化時代の住宅市場
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前回ご紹介したこちらの本から、今回はイギリスとフランスの住宅基本法についてです。

 

イギリスの住宅基本法制

イギリスにおいては、産業革命後、労働者が劣悪な居住環境に行かれるという問題が発生した。

1848年には、コレラの大流行などを受け都市の衛生を確保する目的で「公衆衛生法」が制定され、1851年にはシャフツベリー卿の提案により、世界初の住居法である「シャフツベリー法」が制定された。

これにより労働者のモデル住宅の公的供給が行われた。

1945年以降は、政権ごとに「住居法」が制定されている。

イギリスでは、第2次世界大戦後、住宅不足に対応するため大量の公営賃貸住宅建設が進められ、福祉国家路線に基づいた住宅政策が行われてきた。

1945年から78年までの住宅建設の6割近くが公営賃貸住宅であった。

しかしこうした方針は、60年代後半になると財政難から次第に行き詰まり、79年サッチャー政権になると、「小さな政府」の実現を目標に、これまでの住宅政策が抜本的に見直され、公営賃貸住宅の払い下げなど、持ち家取得を促進する方向に変えられた。

近年の住宅政策の方針としては、2000年の住宅政策に関するグリーンペーパーで、アフォーダブル住宅の供給、ホームレス対策が示されている。

 

フランスの住宅基本法制

フランスでは第2次世界大戦後、住宅不足解消のため、社会住宅(公共賃貸住宅)の供給のほか、民間住宅の供給促進のため、新しく建設される賃貸住宅の家賃の自由化を、入居者を支援するための住宅手当の創設が行われた。

後者の政策は後述の「人への支援」の先駆けといえるものであったが、結果として大きな効果はもたらさず(わずかに高級賃貸住宅の建設が進んだ程度)、このため社会住宅の供給が大量に行われた。

しかし1970年代に入ると社会住宅の供給が財政を圧迫するようになり、また、社会住宅で所得による入居区分が設定されていたため住宅によって階層が分化が進んだこと、新設の社会住宅は家賃が割高で本当に必要とする人が入居できないなどの問題を解決するため、77年には、社会住宅供給から持ち家政策へと住宅政策の重点をシフトするとともに、住宅費の対人助成制度が導入された。

この制度は、前述のアメリカの家賃補助の考え方と共通した要素を持っており、住宅について政府が直接建設する「石への援助」から、居住者を支援する「人への支援」に転換するものであった。

人への援助は、所得に対し助成額を調整しやすく、階層分化も防げるメリットがあった。

しかしその後、80年代に入ると、高失業率を背景に、低家賃の民間賃貸住宅や社会住宅にも入居困難な住宅困窮者が増加するようになった。

このため、住宅政策の見直しが迫られ、90年代に「住宅に居住する権利」を国民の権利として保障する「ベッソン法」が制定された。

これがフランスの住宅政策の理念となっており、これにより、住宅困窮者への施策強化が図られた。

また社会住宅については、すべての都市自治体に一定比率(ストックの20%)確保が義務付けられた。

 

前回のアメリカもですが、住宅の不足という状況に陥ったのはイギリスもフランスも時期が違えど共通してますね。

次回はドイツの紹介です。

 

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2012年08月14日

アメリカの住宅基本法について

少子高齢化時代の住宅市場
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お盆でまったりした気分なので、読んでいるこちらの本から海外の住宅基本法についてご紹介しま〜す。

 

アメリカの住宅基本法

アメリカでは、政府が住宅政策に大きく関わるようになったのは、大恐慌時代のことであり、第2次世界大戦後は、復員兵が戻ってきた際の住宅不足や、都市における人口集積に伴う環境悪化などの問題に対応するため、「1949年住宅法」が制定された。

この法律の第2条(国家住宅政策の宣言)では、「すべての家族に対して適切な住宅と良好な生活環境を提供する」という目標が掲げられている。

 

アメリカの住宅政策では、伝統的に持ち家政策を重視しており、政府は持ち家を後押しする役割を果たしてきた。

70年代には、それまでの低所得者層に対する補助制度(民間賃貸住宅の借り上げ公共住宅、家賃制度など)を見直し、低所得者に対しては、所得に応じた家賃負担可能額と市場家賃の乖離に対して家賃補助を与えるという方向に改められた(「1974年住宅・コミュニティ開発法」セクション8(家賃補助制度))

それまでの制度では、公共住宅の立地によって低所得者の居住地選択の負担を阻害したり、所得に応じた家賃負担という点で問題があったと考えられたからである。

80年代後半におけるホームレスの増加など新たな問題の発生を受け、90年には新たな住宅基本法として「1990年全米あフォーダブル住宅法」が制定された。

この法律は、既存の住宅法(1949年住宅法、1974年住宅・コミュニティ開発法など)の統合法という位置づけで、第101条(国家住宅目標)において「すべての家族がふさわしい環境の中で適切な住宅を取得できる」という国家目標が掲げられている。

 

アメリカの場合、移民などの低所得者層、マイノリティの持ち家率がなお低いという問題点はあるが、こうした層に対しても賃貸住宅よりは持ち家を保持させた方が、地域に定着して社会に資することがわかってきたため、持ち家取得を促進する方向にシフトしている。

近年のHUD(連邦住宅・都市開発者)の方針では、低所得層の持ち家取得の促進を、コミュニティの安定、活性化の手段と位置づけている。

 

ホームレスが多い印象のアメリカですが、基本は持ち家取得の促進を図ってるんですね。

 

この他イギリス、フランス、ドイツも紹介されてましたので、それはまた次回に〜


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2010年02月16日

オランダの終の住みか その2

前回に引き続きこちらの本から、オランダの終の住みかの様子がわかる一文を紹介します。

「終の住みか」の作り方
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オランダはヨーロッパの中でも、北欧と並び称される福祉先進国だが、その基盤となっているのが住宅施策だ。

私が日本とヨーロッパの高齢者の生活者意識や暮らしぶりを比較してみたいと思ったのは、1990年、ちょうど定年を迎えた夫とともに3ヶ月間の予定でヨーロッパを旅したのがきっかけだった。

80年代にはいると、それまで老後は高齢者用の施設にはいることを常識のようにしていたオランダ人たちが、政府の「在宅福祉」への政策転換もあって、施設ではなくできるだけ住み慣れた地域で暮らすという考え方をするようになった。

第2次大戦後に造られた高層の大型施設ではなく、高齢者や障害者を対象とした戸建て住宅や低層の集合住宅が盛んに造られているときだった。

これはオランダに限らず北欧をはじめイギリス、フランス、ベルギーなど、ヨーロッパに福祉先進国に共通した現象だった。

 

90年代にオランダの取材を始めたとき、夫に通訳を頼み、あちこちをまわったが、いまでも印象に強く残っているのは、訪問介護婦の案内で、地方自治体が提供するバリアフリーの住宅に住む人たちを訪ねたときだった。

 

そのうち1軒はこざっぱりとした老夫婦の家で、16年間悪性のリュウマチを病む妻と彼女を看取る86歳の夫が暮らしていた。

首から上と右手の親指しか動かない妻は、夫が特別に考案した車椅子ベッドに寝かされていたが、表情は明るく、日中は、オランダ特有の出窓の傍で、外の風景や道行く人を眺めるのが楽しみだと言っていた。

 

もう1軒は新築の2階建てで、進行性麻痺を病む30代の若い女性が住んでいた。

「2年待って、ようやく入居できた」と喜んでいたが、キッチンやトイレ、浴室も、彼女の病気の進行に対応できるよう、カウンターの高さを調節できたり、台所仕事をする作業用の椅子も、障害に合わせて作られているとかで、「一人暮らしでも充分やっていける」と話していた。

これもオランダ特有の急な階段には、椅子式のついていて、私も試しに乗せてもらった。

 

こうした住宅サービスには、基本的には介護保険が適用されているが、障害者の移動の権利を保障する法律もあって、それにはタクシー券や電動椅子の貸与や水まわりを中心とした住宅改修も含まれている。

 

 

自分が高齢になって体のどこかが不自由になっても、できる範囲のことは自分でなんとかして暮らすには、このような住まいに住めるといいなぁ。。。

 

どこの先進国よりも早く超高齢化社会を迎えると言われる我が国の施策は、どうなっていくんでしょうね。

 

着工棟数が減ったとか、マンション販売が持ち直してきたとかいうニュースより、こういう方面をなんとかする方が大事なのに・・・

 

長生きしても体が不自由になっても安心して暮らせる住まいづくり、がこれからもっと求められていくことは間違いないでしょう。


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2010年02月13日

オランダの終の住みか その1

最近、終の住みかについて興味があります。

というのは、家づくりに関する本を本屋で眺めていても、高齢になってからの住まいに関する本が少ないから。

 

個人的にはそれほど悲観的に考えていませんが、年上の友人・知人からチラホラ切実な悩みが聞こえてくるとこを見ると、多くの人がきっと同様に心配しているんだろうなぁと思います。

 

その悩みは、高齢になると部屋を借りられない

階段の昇り降りが面倒

リフォームしたくても面倒

などなど。

 

一般的にもきっと、自分が高齢になってから快適に暮らせるか不安に感じる人は多いでしょう。

 

先日読んだ「「終の住みか」のつくり方」という本に、オランダの事例が紹介されていました。

「終の住みか」の作り方
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それにしても、もっと積極的にいい賃貸住宅を作ってほしい。

私は友人の話を聞きながら、取材で出かけたオランダで見た高齢者向き賃貸住宅のことを思い出していた。

オランダ第二の都市と言われるロッテルダムの中心部に、96年に完成した「ユマニタス」という共同住宅がそれだ。

その共同住宅は、住宅供給を専門とするNPO、ユマニタス財団(オランダでは「民間」と言っても日本の商業ベースに基づいたものではなく、さまざまなNPOが医療、福祉、住宅供給に参加している。

こうした団体は、かつては政府に多くの資金援助を受けながら、行政の仕事を委託されてきたが、いまや政府に対して発言を持つ)

によって建設されたものだが、計画の段階で地域の人たちに「あなたの老後はどんな住宅にすみたいか」という趣旨のアンケート調査をした。

そして住民の意向に沿って、「便利な場所に」「低家賃で」「からだが不自由になっても、ずっと住み続けられる」賃貸マンションが完成した。

 

ユマニタスの入居条件は、年齢が55歳以上の健康な人で、収入は年収420万以下(1ギルダー70円換算)と決められている。

1階がスーパーマーケットで2階は近隣の人たちも利用できる明るい吹き抜けのアトリウム(中庭)が広がっている。

それを取り囲むように3LDKのゆったりした居住スペースが確保されている。

家賃は日本円にして約5万円。

収入が基礎年金のみの人は、国から家賃補助が受けられる。

さらにこの住居棟につながって、訪問看護婦とホームヘルパーが常駐するサービスステーションやプールとリハビリ施設もある。

したがって体が不自由になっても、住み続けることができる。

 

もしもこうした良質で安い賃貸住宅が用意されていれば、私たちは自分たちの老後のことをこれほど目の色を変えて心配しなくてもすむのではないだろうか。

国際比較でもずば抜けて高い「老後の不安感」は、ますますつのるばかりだ。

 

まだまだ続きますので、また次回にこの続きをご紹介します。


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2009年10月13日

スペインの不動産バブル崩壊

アメリカとドイツ以外、諸外国の住宅事情はなかなか情報が入ってこないのですよねぇ。

たまたま読んだ本にスペインの事情が書かれていましたので、紹介します。

長くなりますが、よろしければご一読ください。

崩壊する世界 繁栄する日本
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そもそも日本人は、スペインと聞くと、「観光で行ってみたい国」「情熱の国」といったイメージかもしれない。

それはそれで間違ってないが、02年のユーロ導入以降のスペインは、その後、EUへ新規加盟した東欧諸国のモデルになるほど、あでやかに経済成長を遂げていたのである。

完璧に不動産バブルに依存した経済成長あったことが大いに問題なのだが。

 

02年以降のスペインの実質GDP成長率は、年平均4%であった。

だがそれは、ECBの低金利政策と空前の建設ラッシュに支えられた、不動産バブルが前提の経済成長だったのだ。

02年から07年にかけた住宅投資の増加率は、ドイツがマイナス1.7%に対し、スペインはなんと6%を超えている。

無論、この増加率は欧州圏でナンバーワンだ。

ちなみに住宅投資増加率の2位はイギリスで、3位はアイルランドである。

 

なにしろスペインの不動産バブル絶頂時には、住宅着工件数がイギリス、フランス、ドイツの3カ国の合計をも上回ったのであるから、半端ではない。

ちなみにスペインの人口は、3カ国の合計の5分の1程度である。

 

アメリカやイギリスの不動産バブルとは異なり、スペインのバブル崩壊はいまだその緒についたばかりだ。

スペインの住宅価格が対前年比で下落を始めたのは、08年第2四半期からである。

スペインのバブル崩壊は、アメリカの半年遅れでバブルが崩壊したイギリスから、さらに半年ほど遅れて始まったことになる。

 

欧州の不動産バブルの直接的なきっかけは、ドイツの不況に対応するために、ECB(欧州中央銀行)が繰り返した政策金利の引き下げである。

しかしスペインの住宅バブルが欧州で最も厳しくなったのには、それなりの理由があるのだ。

まずは人口増である。

スペインの人口は、00年時点では4000万程度であったが、07年には4500万人を超えている。

7年間で1割以上も人口が増大したのだ。

 

ちなみにスペインの人口が増加した最大の要因は、ご想像通り出生率の上昇ではなく、外国からの移民である。

スペイン移民の多くは、温暖な気候に惹かれて住宅を購入したリタイア組や、建設ブームに沸く同国に雇用を求めて流入してきた労働者などである。

 

歴史的な背景から、スペイン語を話す人は予想のほか多く、全世界で4億人を超える。

スペイン語は中国語や英語に次いで、世界で3番目に喋られる言語なのである。

スペインの建設ブームをあてこんで、南米などのスペイン語圏の国々から、移民が殺到したのも無理のない話だ。

要するに、スペインの不動産バブルを目的に外国人が流入し、人口が増加した結果、不動産バブルが膨れ上がったわけだ。

 

さらにスペインの不動産バブルを下支えしたのは、国民の持ち家率の高さだ。

日本の持ち家率はおよそ61%で、アメリカやユーロ諸国が67%〜68%程度である。

それに対し、スペインの持ち家率は90%弱となっており、先進国では突出して高い。

 

またスペインの住宅ローンは、返済期間が40年、あるいは50年と長期に及ぶのが特徴だ。

返済期間が長ければ長いほど所得が高くなくても、より高額な物件の購入が可能になるわけである。

スペイン独特の長期ローンの存在も、不動産バブルを後押しした要因の一つだ。

 

基本的に不動産バブル前提の経済成長だったため、スペインの銀行の貸出債権は5割以上が不動産関連と、極端なまでに偏っている。

今度のバブル崩壊を受け、これから不動産関連の貸出しが不良債権化するのは避けられないだろう。

 

いかがでしたでしょうか。

たまにはよその国の事情を知ると、案外日本も悪くないと思えてきませんか?

どっちもどっちかな。。。


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ビルダーナースです
アラフォー女子。
A型。かに座。7月11日生まれ。
千葉市花見川区育ち。千葉→東京→千葉→名古屋→広島と移動し、現在は広島市在住。双子の片割れ(兄)がいます。

趣味は家事、映画、読書、散歩、人間観察。


技術屋で建築家の社長と2人で地場ビルダーを立ち上げた経験あり。


立ち上げ当初は業績も順調でしたが、3年目に大きな壁にぶつかりました。

この時、技術力やデザイン力だけではなく、PRやマーケティングを真剣に考えるようになりました。そこで主にHPで集客するスベを身に着け、金なし、地縁なし、営業マンなしで、なんとか受注できるようになりました。


得意なことは集客デザイン。そのためのHP制作やチラシ・カタログ・パンフレットの企画、制作・マーケティング施策の企画。コーチングを通してその施策を継続できるようサポートすること。


現在は工務店・ビルダー・職人・設計士さんのコンサルティングやコーチング、執筆活動などを通じて地場でがんばる方々を実務面とスピリチュアルな面から支援しています。


テクニックやスキルも大事ですが、心のあり方も大きく経営には影響します。


どうやって心を整えていけば良いかも、コーチングなどではお話させてもらうことが増えました。




人口減少、空き家の増加、職人不足などなど業界を取り巻く環境は明るくはありません。

だからこそ、スピリチュアルな視点でのサポートを通じ、心のあり方が自分を取り巻く環境を変えていけることを、一人でも多くの方に体感いただきたいなと思います。


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