|―住宅業界の法律について

2016年09月20日

メンテナンス意識の高め時がきましたね

60代以上に聞いた「マイホームの寿命を縮めた」後悔1位は?というアンケート結果が公開されていました。

第1位   こまめに屋内外の掃除をしなかった
第2位   雨どいのつまりを放置していた
第3位−1 屋根裏や床下の定期セルフチェックをしなかった
第3位−2 外壁の再塗装やリフォームをこまめにやらなかった
第5位   シロアリ対策を行わなかった


ランキングの項目を実際にやろうと思っても、どのくらいの頻度でどの程度やればいいか、また方法は?など、悩んでしまう施主さんばかりでしょうねぇ。

家を建てるときは細かく資金計画を見てくれるプロはたくさんいても、住み始めてからこうしたメンテナンスの資金計画をみてくれるプロは少ないのが現状ですよね。

メンテナンスして寿命が延びたところで、資産価値に影響しない今の税制では、メンテナンスへのモチベーションも上がらないかもしれませんが・・・


でも、「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」が成立し、不動産取引の媒介契約締結時、重要事項説明時、売買契約締結時に宅建業者はホームインスペクション(住宅診断)に関する説明が義務付けられるようですから、施行されたらメンテナンス意欲も上がるかも〜 

法律の施行が追い風となりそうですから、工務店も施主様さまからの声掛けをまたずに、メンテナンスを積極的に提案したほうがいいですね。

日頃のがんばりが売値に反映する時がくるというのをしっかり伝え、
 施主さまのメンテナンス意欲を高め、リフォームでもしっかり収益をあげていってくださいね。
 
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2012年03月06日

放射能汚染に対する住宅会社の法的対応策

新建ハウジングプラスワンの3月号に「放射能汚染に対する住宅会社の法的対応策」という記事がありました。

二本松市のマンションが大きく報道されてから気になってたんですよねぇ。

 

Q:二本松市のマンションの件が報道されてから,建築中の建物について放射性物質により汚染されていないか,数値を示して教えて欲しいと求められるケースが増えています

お客様の気持ちも分かるのですが、当社には調査を実施する等の対応をする「義務」があるのでしょうか?

 

A:事業者といえども、建築中の建物について放射性物質により汚染されていないか調査を行い回答する法的義務を負うものではありません。

しかし、お客様が一生に一度の買い物となるような不動産の購入にあたり、放射性物質による汚染の有無を確認したくなる気持ちも無下にはできません。

そこで、お客様に費用負担を頂いた上で、第三者に測定を委託することが考えられます。
この場合、トラブル回避の観点から、どの程度放射性物質が顕出された場合には瑕疵とするのかは、測定前に事前に合意しておくことが考えられます。

 

なお、対象地域(避難区域およびその隣接地域等)から出荷された商品以外について実施される放射能汚染の有無の調査の費用は、東京電力に対して請求することはできないとの考え方が有力です。

 

この住宅専門弁護士の秋野先生の見解のうち、「どの程度放射性物質が顕出された場合には瑕疵とするのかは、測定前に事前に合意しておくこと」とありますが、程度を見極めて合意ラインを決めるその基準値がわかりません。

 

第三者の測定機関って、たくさん存在しているんでしょうか・・・・

 

まだ身近にこういうケースを聞いていないので、実際にお客さまからこういう調査依頼があったらどこに測定依頼をしたらいいかもわかりませんね。

 

もっと詳しく実態が知りたいな・・・

 

あっ、こちらの秋野弁護士のホームページに他の法律見解が掲載されています。

じっくり読んでみてくださいね。

 

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2011年03月29日

震災の影響に対する法的対応2

新建ハウジングに掲載された記事が、HP上でも掲載されていましたので、ご紹介します。

 

その1 資材調達の遅れには合意書・契約書の変更で対応を

その2 資材価格が高騰した場合の対応策

その3 不同沈下・建前崩壊時の対応策

 

どの対応も、お施主様との話し合いが欠かせないことがわかります。

業者側も諦めたり卑屈にならず、お施主様も不安で感情的にならないよう、お互いに誠意ある対応が求められますね。

 

こういう有事の時に、人の本質や器の大きさが垣間見える時でもあります。

 

困難多い時期だからこそ落ち着いて対応し、今後の信頼へとつなげていかれてくださいね〜

 

自らが星となって輝く努力が、求められていますよー



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2011年03月17日

震災時の法律見解

地震の影響で資材不足が深刻になっているようです。

 

みなさまの地域はいかがでしょうか。

 

工事中物件で資材搬入の見通しが立たたないのに伴い、引渡し予定もめどが立たず、資金繰りが心配になっているビルダー・工務店さまも多いかもしれません。

 

今回の地震で被災していなくても、日本中全体で痛みを共有すべきとき。

 

我良しの考えで動かず、なんらかの痛み分けと思い、怒りや落胆に沈まないでくださいね。

 

 

さて、「東日本大震災を受け、住宅会社の皆様へ法律見解のご提供を致します。」と、住宅専門の弁護士さんが、こちらのページで見解を説明してくれています。

 

お施主様とのお話の際に、参考になるのでは??


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2011年01月20日

住生活基本計画の変更案が出ました

国土交通省が、住生活基本計画の変更案をまとめました。

 

審議会委員からの意見や表現の修正を経たうえで、最終的な変更案を作成。

2月上旬のパブリックコメント、全国の都道府県からの意見を聴取したうえで、今年度中の閣議決定をめざすそうです。

 

数値目標が設定されるみたいなので、これが決まれば目標達成に向けた動きが加速するでしょう。

 

1)取引時に瑕疵担保保険に加入した既存住宅の年間戸数(08年:906→20年:9万戸)

 

2)新築住宅における認定長期優良住宅の割合(07 年:8.8→20年:20%)

 

3)エネルギーの使用の合理化に関する法律に基づく届出がなされた新築住宅における省エネ基準達成率(10 年:42→20年:100%)

 

430年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している新築分譲マンション管理組合の割合(08 年:51→20年:概ね100%)

 

5)高齢者人口に対する高齢者向け住まいの割合(05年:0.9→20年:25%)

 

(5)の高齢者向け住まいが気になります。

 

1%に満たなかった現況をもうあと10年で25%に引き上げるとなると、どんな風に展開されるのかしら・・・

 

 

今年度中の閣議決定とはいえ、国が進めたい方向は大枠わかりますので、計画案(PDFファイル)は目を通しておくといいですね!


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2010年06月15日

リフォーム瑕疵保険、各法人の違いってなに?

ビルダーズ2010summer建築知識ビルダーズの第1号に、リフォーム瑕疵保険QAという特集が掲載されていました。

 

そこに保険法人は6社あることと、登録料・更新料が書かれているのですが、法人によって金額がバラバラ。

登録料の一番高い法人は26,250円、安いのは10,500円。

更新料の一番高い法人は25,200円、安いのは2,100円。

 

この金額の差ってなんなんでしょう?

 

新規登録料が発生するので、6社全部に登録するってことはないでしょうから、ビルダー・工務店さんはどこか選びますよね?

なので、各法人にどんな違いがあるのか知りたいものです。

 

保険金の支払い限度額は100万円から1000万円までで、工事請負金額によって異なる(保険法人によっても異なる)

 

保険料は工事請負金額や工事内容に応じておおよそ2万円前後から6万円前後まで、保険法人によって異なる。


とも、記事には書かれています。


保険法人によってなにがどう違うのか、もっと詳しくしりたいな。

一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のサイトを見ても、そこまでは書かれてなかった・・・

 

 

ご存知のかた、教えてくださ〜い。


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2010年04月20日

リフォーム瑕疵保険制度も始まりましたね

Thing201005連載は終わったのです が、Thing編集部さまのご好意で毎回最新号をいただいております。

(編集部のみなさま、いつもありがとうございます。)

 

5月号の巻頭は、リフォーム瑕疵保険制度についてでした。

ポイントだけ抜粋し、転載させてもらいます。

 

リフォーム瑕疵保険

 

消費者が安心してリフォーム工事を行えるよう、建築士による検査と保証がセットになった、住宅瑕疵担保履行法に基づくリフォーム瑕疵保険を整備。

保険に加入している工事業者のリストを公開し、消費者が工事事業者を選択する際の参考とする。

 

リフォーム見積相談制度

 

(財)住宅リフォーム・紛争処理支援センターにおいて、工事業者から提示された見積りの無料相談を受け付ける。

 

弁護士等による無料専門家相談制度

 

消費者の求めに応じて、全国各地の弁護士会で弁護士や建築士が無料で対面相談会を受け付ける。

 

 

瑕疵保険会社として第1号の認可を受けた保険法人日本住宅保証検査機構は(JIO)は、3月より「JIOリフォームかし保険」の事業者登録の募集及び販売を開始した。

 

この保険制度のポイントは、万が一の瑕疵に対する安心、というのももちろんあるが、それよりも前述した「保険に加入している工事業者のリストを公開し、消費者が工事業者を選択する際の参考とする」という点。

 

リフォームは500万以下の工事であれば建設業許可がいらず、それゆえ様々な業者の参入を容易にしてきた。

国や自治体の規制がほとんどない状態がトラブルの温床だったと言っていい。

 

そして、その規制のゆるさが、いわゆる悪徳リフォーム業者、悪徳訪販業者が後を絶たない状況を野放しにしてきた。

 

今回のリフォーム瑕疵保険制度は、まず「登録制」ということで悪徳事業者を排除する。

 ↓

そして「検査」によって未熟な施工を排除する。

 ↓

さらに万が一のときの保証をつける。

 

この3段階で、業界の健全化を図っていこうとする仕組みだ。

 

 

概要がとてもわかりやすくまとめられていたので、この説明で私もすんなり理解できました。

まずは、事業者登録をしたほうがいい、ということですね。

 

そして登録したら、登録してる業者ですよ、と告知しておきましょう。

 

長期優良で新築市場が整備されてきたら、今度はリフォーム市場が始まりました。

変化が早いので、ウカウカしていられないですね。


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2010年02月20日

住宅瑕疵担保責任保険の保険証券発行手続きを忘れちゃダメよ

Thing201003連載は終わったのですが、Thing編集部さまのご好意で毎回最新号をいただいております。

(編集部のみなさま、いつもありがとうございます。)

 

3月号の巻頭は、住宅瑕疵担保責任保険の保険証券についてでした。

ポイントだけ抜粋し、転載させてもらいます。

 

国土交通省によると、昨年末の時点で保険証券の未発行が10万件もあったという。

保険申し込みをしていても、保険証券の手続きをしていないと、保険契約を締結したことにならない。

保険契約が締結されていなければ、保険法人が基準日に合わせて送ってくる「証明書」から、その物件が漏れてしまうことになる。

そのまま監督行政庁に届出してしまえば、引き渡された物件なのに「資力確保措置を講じていない」とされて処罰を受ける可能性があるのだ。

 

まずは10月1日以降に引き渡した物件の保険証券が手元に間違いなくあるかチェックしておきたい。

そして保険証券手続きは、引渡し日が決まったときにすぐ行い、引渡しの時に、お客様に「保険付保証書」をお渡しするように癖をつけておきたい。

 

届出でもうひとつ注意が必要なのは、基準日に引き渡す物件も届出の対象になるということだ。

つまり、3月31日に引き渡す物件は3月31日の基準日が適用になる。

これも、引渡し前に保険証券発行手続きをしておけばまったく問題ないが、引渡し後に手続きすると、保険法人から送られてくる「証明書」から漏れてしまう危険があるのだ。

 

引渡し日が決まったら保険証券の発行手続きを忘れないよう、引渡し準備に組み込んでおかないといけませんね!

お客様に「保証書ください」なんて言われたらちょっと恥ずかしいなぁ。。。

記事にもある通り「お客様に「保険付保証書」をお渡しするように癖をつけておきたい」ものです。


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2010年02月04日

法改正はいじめなの??

法改正がある度に、「これはハウスメーカー優遇だ、工務店いじめだ」みたいな声を聞きます。

 

先日もそんな声を耳にしました。

 

見方によってはそう見えることも、時として共感できます。

でもあまり感情的に流されないでくださいね。

 

ちょっと考えればわかるはずから。

ホントに工務店をいじめて、市場から排除するのが目的で法改正してるわけじゃないって。

 

だってそんなことをして巷に失業者が溢れて税収がますます落込み、治安が悪化したら、その対応に困るでしょう。

別の仕事を紹介する体制を整えずに、市場から一部の人を締め出すようなことをして誰が得をするのでしょう?

 

長期優良住宅やエコポイントにしても、申請の事務手続きが大変だとその人は嘆いておられました。

気持ちはよくわかります。

 

でも自分が役人なら、同じように事務手続きでもって申請するような仕組みにすると思いませんか?

数人が相手じゃないんですよ。

申請を受付ける人だって相手の数が多ければ多いほど、申請ルールがガチガチに固まってなければやりにくくてしょうがないはず。

役所が担当者各自の裁量で手続きしていたら、返って遅くなりますよね。

 

もちろんその事務手続きの中でも簡素化できるものはあるのかもしれません。

だからといってそれ自体がけしからんと言うなら、もっと広く世界を見た方がいい。

賄賂によって手続きが通るなんて国もいっぱいありますよね。

その方がよっぽど手続きを通すのは、面倒でしょう。

申請する度に話が二転三転するでしょうからねぇ。

 

ご自身が事務手続きが苦手とか面倒に感じるからと、相手が悪い、いじめられてるなど被害者意識を押し出すのは大人気ないと思いませんか?

 

役所だって忙しいし、住宅関連の仕事だけしてるわけじゃないはず。

いじめようなんて、そんな暇はそもそもないのでは・・・

冷静に考えれば、わかりますよね・・・??

 

厳しい言い方ですけど、こういうことで愚痴を言う前に、自分の事務レベルを上げるのが先決でしょう。

 

基準を満たして手続きをすれば認定してくれるって言ってるんだから、それのどこがいじめなんだか私にはわかりかねます。

 

書類の書き方がわかりにくいなら、窓口に行けば教えてくれるでしょうし。

 

基準を満たして手続きをしても、

賄賂がいくらかないと手続きしない

あなただけもう10枚書類に記入しないと手続きしない

とはねつけられたら、それはいじめになるでしょうが。。。

 

私は日本ほど、事務手続きレベルが高い国はないように思います。

どんな手続きでも窓口で、なんのアナウンスも無いまま2日も3日も待たされないし、聞けば多少仏頂面でも教えてくれます。

たいてい記入見本が張り出されてますしね。

 

どんな申請でも、日本だからこのくらいで済んでると考えた方がいいほどではないでしょうか。

 

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2009年09月22日

住宅瑕疵担保履行法事業者向け講習会の動画配信

国交省が、平成20年度に実施した「住宅瑕疵担保履行法事業者向け講習会」の様子を動画で公開しています。

連休中のゆっくりできるときに、ぜひご覧になってください。

 

先月こちらの記事で紹介しましたが、FMラジオでこの瑕疵担保履行法の告知CMがまだ流れていますヨ。

 

来月より保険に関して、お客さまからの問い合わせや質問も増えそうですね。

 

住宅リフォーム・紛争処理支援センターが、 まんがでわかる「住宅かし担保履行法」 をPDFファイルでダウンロード配布しています。

 

こちらのページを自社のブログやホームページにリンクして、お客さまにお読みいただくのもいいかもしれません。

 

自分で資料を作成するのは大変ですので、行政機関が作成しているものを上手に使ってくださいネ


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2009年08月18日

住宅瑕疵担責任保険に加入されていますか?

のんびりと昼間にFMラジオをかけながら仕事していたら、住宅瑕疵担保履行法のCMが流れてきました。

 

「家を建てる時は、施工会社が保険に加入しているか確認しましょう」 ですって。

一般に広く告知するためのCMですね。

 

10月1日以降に引き渡す物件からのスタート。

この時期から着工している物件なら、もう保険に入っておかないとやばいからなぁ・・・

 

8月10日号の新建ハウジングにも、ちょうど記事が掲載されていました。

 

「住宅瑕疵担保履行法の現状」

6月の保険加入率は5〜6割。

供託業者・対象外業者を除く保険加入物件は2〜3割?

未加入物件は後入り保険加入、不法行為者には罰金・懲役も。

 

保険未加入物件で供託をしない場合は、保険法人が新たに発売した事後的検査で着工後も加入ができる後入り保険に加入する必要がある。

この場合現場検査手数料が大幅に割増となるうえ、施主のクレームを招く可能性もある。

後入り保険に加入せず供託も行わない場合は請負契約や売買契約ができなくなり、それでも契約を続ける悪質な業者には10年以下の懲役か100万以下の罰金またはその両方に処せられる。

 

さらに、すべての履行法対象住宅会社には年2回、保険や供託の状況について報告を行うことが義務付けられている。

報告を怠った場合、虚偽の報告を行った場合も前述の罰則が適用される。

国交省ではこの報告が正しいか調査を行い、不法行為が見つかれば罰則を適用する。

国交省では今後も住宅瑕疵担保履行法の周知に努めるほか、10月以降未加入物件によって混乱が生じないよう警戒を続けるとする。

 

罰則が厳しいですね。

業界内で自ら自浄できないのだから、しょうがないのかもしれませんが・・・

法で縛られたくないなら、不正がはびこらないよう、一人ひとりができる範囲のことをやるしかありませんよね。

そもそもこうなったのは、問題がたくさん起こってしまったからなんだし。

 

法律ですので、くれぐれも遵守をお願いします。


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ビルダーナースです
アラフォー女子。
A型。かに座。7月11日生まれ。
千葉市花見川区育ち。千葉→東京→千葉→名古屋→広島と移動し、現在は広島市在住。双子の片割れ(兄)がいます。

趣味は家事、映画、読書、散歩、人間観察。


技術屋で建築家の社長と2人で地場ビルダーを立ち上げた経験あり。


立ち上げ当初は業績も順調でしたが、3年目に大きな壁にぶつかりました。

この時、技術力やデザイン力だけではなく、PRやマーケティングを真剣に考えるようになりました。そこで主にHPで集客するスベを身に着け、金なし、地縁なし、営業マンなしで、なんとか受注できるようになりました。


得意なことは集客デザイン。そのためのHP制作やチラシ・カタログ・パンフレットの企画、制作・マーケティング施策の企画。コーチングを通してその施策を継続できるようサポートすること。


現在は工務店・ビルダー・職人・設計士さんのコンサルティングやコーチング、執筆活動などを通じて地場でがんばる方々を実務面とスピリチュアルな面から支援しています。


テクニックやスキルも大事ですが、心のあり方も大きく経営には影響します。


どうやって心を整えていけば良いかも、コーチングなどではお話させてもらうことが増えました。




人口減少、空き家の増加、職人不足などなど業界を取り巻く環境は明るくはありません。

だからこそ、スピリチュアルな視点でのサポートを通じ、心のあり方が自分を取り巻く環境を変えていけることを、一人でも多くの方に体感いただきたいなと思います。


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