2009年10月13日

スペインの不動産バブル崩壊

アメリカとドイツ以外、諸外国の住宅事情はなかなか情報が入ってこないのですよねぇ。

たまたま読んだ本にスペインの事情が書かれていましたので、紹介します。

長くなりますが、よろしければご一読ください。

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そもそも日本人は、スペインと聞くと、「観光で行ってみたい国」「情熱の国」といったイメージかもしれない。

それはそれで間違ってないが、02年のユーロ導入以降のスペインは、その後、EUへ新規加盟した東欧諸国のモデルになるほど、あでやかに経済成長を遂げていたのである。

完璧に不動産バブルに依存した経済成長あったことが大いに問題なのだが。

 

02年以降のスペインの実質GDP成長率は、年平均4%であった。

だがそれは、ECBの低金利政策と空前の建設ラッシュに支えられた、不動産バブルが前提の経済成長だったのだ。

02年から07年にかけた住宅投資の増加率は、ドイツがマイナス1.7%に対し、スペインはなんと6%を超えている。

無論、この増加率は欧州圏でナンバーワンだ。

ちなみに住宅投資増加率の2位はイギリスで、3位はアイルランドである。

 

なにしろスペインの不動産バブル絶頂時には、住宅着工件数がイギリス、フランス、ドイツの3カ国の合計をも上回ったのであるから、半端ではない。

ちなみにスペインの人口は、3カ国の合計の5分の1程度である。

 

アメリカやイギリスの不動産バブルとは異なり、スペインのバブル崩壊はいまだその緒についたばかりだ。

スペインの住宅価格が対前年比で下落を始めたのは、08年第2四半期からである。

スペインのバブル崩壊は、アメリカの半年遅れでバブルが崩壊したイギリスから、さらに半年ほど遅れて始まったことになる。

 

欧州の不動産バブルの直接的なきっかけは、ドイツの不況に対応するために、ECB(欧州中央銀行)が繰り返した政策金利の引き下げである。

しかしスペインの住宅バブルが欧州で最も厳しくなったのには、それなりの理由があるのだ。

まずは人口増である。

スペインの人口は、00年時点では4000万程度であったが、07年には4500万人を超えている。

7年間で1割以上も人口が増大したのだ。

 

ちなみにスペインの人口が増加した最大の要因は、ご想像通り出生率の上昇ではなく、外国からの移民である。

スペイン移民の多くは、温暖な気候に惹かれて住宅を購入したリタイア組や、建設ブームに沸く同国に雇用を求めて流入してきた労働者などである。

 

歴史的な背景から、スペイン語を話す人は予想のほか多く、全世界で4億人を超える。

スペイン語は中国語や英語に次いで、世界で3番目に喋られる言語なのである。

スペインの建設ブームをあてこんで、南米などのスペイン語圏の国々から、移民が殺到したのも無理のない話だ。

要するに、スペインの不動産バブルを目的に外国人が流入し、人口が増加した結果、不動産バブルが膨れ上がったわけだ。

 

さらにスペインの不動産バブルを下支えしたのは、国民の持ち家率の高さだ。

日本の持ち家率はおよそ61%で、アメリカやユーロ諸国が67%〜68%程度である。

それに対し、スペインの持ち家率は90%弱となっており、先進国では突出して高い。

 

またスペインの住宅ローンは、返済期間が40年、あるいは50年と長期に及ぶのが特徴だ。

返済期間が長ければ長いほど所得が高くなくても、より高額な物件の購入が可能になるわけである。

スペイン独特の長期ローンの存在も、不動産バブルを後押しした要因の一つだ。

 

基本的に不動産バブル前提の経済成長だったため、スペインの銀行の貸出債権は5割以上が不動産関連と、極端なまでに偏っている。

今度のバブル崩壊を受け、これから不動産関連の貸出しが不良債権化するのは避けられないだろう。

 

いかがでしたでしょうか。

たまにはよその国の事情を知ると、案外日本も悪くないと思えてきませんか?

どっちもどっちかな。。。


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1. 住宅ローン返済  [ 住宅ローン返済@ ]   2009年11月13日 19:36
住宅ローン返済の基礎知識について解説

この記事へのコメント

1. Posted by yk   2009年10月13日 15:15
スペインはそんなに、不動産バブルだったんですね^^;
それに、50年の長期ローン・・・すご!!
日本の親子リレーみたいな物かな??

用いれ率も90%越えとは!!

案外これを見ると、日本も悪くないかもっておもちゃいますね^^;

ん・・・どっちもどっちのような気もしますね><
2. Posted by タッキー   2009年10月13日 16:59
お金って言うものは、何処へ言っても魔性のモノなんですね・・・

もっと大切なものがあるのに・・・って思う私もやっぱりお金は魅力的に思えてしまいます・・・

信州伊那谷でも、派遣などで来日していた外国人が次々と帰国してしまい、アパートなどかなり空き家が目立つようになってしまいました。

上向いていた経済が下がり始めると、悪い循環に陥っていくのが怖いですね。
3. Posted by ビルダーナース   2009年10月13日 20:57
>ykさんへ

なんだかスペインもすごいですよねぇ。
そうなる前に止められなかったのかしら。。。
ローン借り入れ期間もそんなに長いと、生涯払い続けることになりそうですよね。

いずこもバブルを止められないのかな。
4. Posted by ビルダーナース   2009年10月13日 21:06
>タッキーさんへ

お金の捉え方で、その人の人間性って見えてきちゃいますね。

本来は、交換の道具だったはずなんでが・・・
道具に道具以上の価値があると思い込むと、魔性の産物へと早変わりするのかな。

確かにお金は必要ですが、なくても生活ができるなら、そっちの方が私は良いなぁ。
将来は半農生活でもして、食べるものに困らない暮らしがしたい。。。

伊那でも空き家問題が起こってきそうですね。
首都圏もボチボチ・・・

自然と一緒で経済にもサイクルがあるから、あんまりUP&DOWNを騒がない方がいいですよねぇ。
上がれば下がる、下がれば上がる。
自然にそぐわなければ、淘汰される。
ですよね。

5. Posted by テクノデータハウス森田   2009年10月14日 11:27
日本もフラット50を始め、35年を越える住宅ローンが登場し始めました。

より若年層の低所得者に住宅を購入させるためにです。

金利等に関する知識もない若い夫婦に長い高利なローンを組ませる・・・将来はスペインのようになるのが目に浮かびますね。

国税を使うフラットは債権を証券化するので、時限爆弾的なところがありますよね。

借りるほうは問題なくても、知らないところで被害が発生する怖さがあります。
6. Posted by 単身赴任のYH   2009年10月14日 17:39
こんにちは。

スペインに住宅バブルがあったなんて、全然知りませんでした。
人口が増えたのは移民というのも、今後、大変かもしれませんね。
勉強になりました!

ポチッ
7. Posted by ビルダーナース   2009年10月14日 19:47
>テクノデータハウス森田さんへ

そうですよね。
フラット50もちょっと怖い。
50年後にどうなるかわかりませんし、その間にリフォームも必要になるでしょう。

証券化もアメリカみたいにならなきゃいいですが・・・

どこの国もそれなりに悪いところがあるのだから、互いに学び合って改善していけばいいのになぁ。
8. Posted by ビルダーナース   2009年10月14日 19:50
>単身赴任のYHさんへ

あんまり諸外国の情報が入ってこないですが、これを読むとスペインも大変そうですよね。

どこの国もそれなりに問題や失敗を抱えているのだから、そういうことを報道してほしいですね。

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ビルダーナースです
アラフォー女子。
A型。かに座。7月11日生まれ。
千葉市花見川区育ち。千葉→東京→千葉→名古屋→広島と移動し、現在は広島市在住。双子の片割れ(兄)がいます。

趣味は家事、映画、読書、散歩、人間観察。


技術屋で建築家の社長と2人で地場ビルダーを立ち上げた経験あり。


立ち上げ当初は業績も順調でしたが、3年目に大きな壁にぶつかりました。

この時、技術力やデザイン力だけではなく、PRやマーケティングを真剣に考えるようになりました。そこで主にHPで集客するスベを身に着け、金なし、地縁なし、営業マンなしで、なんとか受注できるようになりました。


得意なことは集客デザイン。そのためのHP制作やチラシ・カタログ・パンフレットの企画、制作・マーケティング施策の企画。コーチングを通してその施策を継続できるようサポートすること。


現在は工務店・ビルダー・職人・設計士さんのコンサルティングやコーチング、執筆活動などを通じて地場でがんばる方々を実務面とスピリチュアルな面から支援しています。


テクニックやスキルも大事ですが、心のあり方も大きく経営には影響します。


どうやって心を整えていけば良いかも、コーチングなどではお話させてもらうことが増えました。




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